20 февраля в самом сердце столицы на площадке Meeting point Red Square собрались эксперты сегмента коворкингов, чтобы в прямом общении с аудиторией рассказать о пути к успеху. Russian Coworking Conference – ежегодная конференция, ставшая неотъемлемым событием в современной конъюнктуре рынка.
Экспертная панель «Coworking a «la Russe»» началась с аналитического обзора Анны Шепелевой, директора отдела исследования и аналитики CBRE. В своем докладе Анна отметила, что с 2016 г. наблюдается «взрывной» рост гибких офисных пространств в Москве: прирост по итогам 2016 г. составил 30%, по итогам 2017 - 43%, в 2018 – 65%. Несмотря на активную динамику роста, доля коворкинг-пространств Москвы от общемирового объема составляет менее 1%. По данным CBRE на конец 2018 г. в столице сосредоточено 111 коворкингов. CBRE предлагает разделять гибкие офисные пространства на коворкинги, сервисные офисы и смешанные офисные пространства. Последние составляют наибольшую долю. «В чистом виде коворкингов мы выделили всего около 9% и сервисных офисов около 5%, то есть подавляющее большинство – это объекты, которые представляют оба варианта» – сообщила Анна. Среди операторов российские игроки составляют 70%, около 30% - иностранные. Анна отметила, что оптимальное расположение для коворкинга – это обособленные бизнес-зоны, такие как в Москва-Сити. Финал выступления завершился сравнительным анализом ставок аренды сервисного офиса и бизнес-центра, который показал, что арендовать офис в БЦ выгодней. Однако, анализ не учитывал стоимость дополнительных сервисов, что дало отличный повод для дальнейшего обсуждения.
Татьяна Шараева, управляющий партнер премиального бизнес-пространства «Meeting Point» отметила, что такое сравнение некорректно: «По данным нашей аналитики аренда в сервисном офисе дешевле, чем прямая аренда. К стоимости прямой аренды добавляются страховка, эксплуатационные, коммунальные и другие операционные расходы на офис. По Meeting Point ставка выходит дешевле минимум на 35%, чем в прямой аренде, а иногда и больше».
Павел Фёдоров, генеральный директор сети рабочих пространств Ключ прокомментировал, что для следующих исследований имеет смысл разработать методологию, учитывающую особенности данного бизнеса. «Сейчас меняется подход к офисной недвижимости. Наши клиенты не хотят вникать в подробности, им важен продукт, в который все включено, а также гибкие и понятные условия. Имея в управлении 7000 кв.м, мы получаем выгодные условия у различных подрядчиков, более эффективные ставки по интернету, обслуживанию, что дает значительную экономию, как для нас, так и для резидентов» – отметил Павел.
Татьяна Шараева дополнила: «Я не открою тайны, если скажу, что коворкинги зарабатывают не только на аренде. Можно выделить три вида бизнеса: аренда коворкинга, отдельная аренда переговорных комнат для нерезидентов и проведение мероприятий. И еще вопрос, что более выгодно: ивенты или офисы с точки зрения стоимости. Поэтому мы отнюдь не перекладываем все наши затраты на резидентов».
О российском опыте создания социальных проектов в связке «государство – бизнес» рассказала Надежда Карисалова, заместитель министра инвестиций и инноваций Московской области. «Для Московской области очень важен сектор малого бизнеса, который на сегодняшний момент представляет 337 тыс. субъектов. За 2018 вклад малого бизнеса в консолидированный бюджет Московской области составил 205 млрд. рублей – примерно треть от общего объема. Мы обратили внимание, что бизнес уезжает из Москвы в Московскую область. И мы, в свою очередь, хотим создавать условия для того, чтобы население работало там, где живет» – прокомментировала Надежда Карисалова. В настоящее время Министерство инвестиций и инноваций Московской области идет по пути создания центров приложения труда. На данный момент при содействии Министерства уже открыто 35 коворкингов по всей Московской области. Особое внимание уделяется отраслевым коворкингам – бьюти-сфера, телевидение, радио и другие направления. Цена за рабочее место в таких коворкингах регулируется и составляет не более 10 000 рублей в месяц.
Тему государственной поддержки малого бизнеса продолжила Елена Белова, заместитель генерального директора ГБУ «Малый бизнес Москвы». Елена рассказала, что на данной момент существует два основных ресурса, где сосредоточены все коворкинги Москвы: сайт imoscow.mos.ru и Портал открытых данных. Эти ресурсы полезны, как для аналитики конкурентов, так, и как дополнительная возможность заявить коворкингу о себе. При ГБУ «Малый бизнес Москвы» сформировано семь бесплатных коворкингов с минимальным набором необходимого: рабочее место и интернет. Данные коворкинги представляют собой стартовую площадку для тех, кто начинает бизнес. «Мы видим, что от предпринимателей спрос на коворкинги растет. У нас происходит становление их бизнеса, после чего они уходят в платные коворкинги, либо в офисные помещения» – отметила Елена Белова. Среди преимуществ коворкингов ГБУ «Малый бизнес Москвы» стоит выделить возможность получить консультацию в центре услуг для бизнеса (бухгалтерский, налоговый учет, меры поддержки от города, франшиза) и возможность принять участие в образовательных мероприятиях по самым актуальным направлениям.
Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci Project Management продолжил дискуссию, отвечая на вопрос, чем же обусловлен спрос на альтернативные офисные пространства. В своем выступлении Руслан опирался на исследования глобального аналитического отдела компании Ford в части ключевых трендов потребительских настроений и поведений.
Изменение парадигмы менталитета людей выражается в следующих трендах:
- Польза от результатов важнее прибыли
- Люди хотят распоряжаться личным и рабочим временем максимально свободно
- Люди хотят все попробовать, но не зарабатывают для этого достаточно денег, а шеринг экономика дает такую возможность
- Бремя кредита убивает радость пользования, а модель шеринга и совместного использования убирает «боль» кредита
- Развитие технологий позволяет работать удаленно
- Потребители являются главной движущей силой, для которых все должно быть доступно
- Людям важна свобода от обязательств
«Все эти тренды подвигают общество к использованию альтернативных офисных пространств» - завершил свое выступление Руслан.
Евгений Овчинников, директор Сети коворкингов Workki поделился с коллегами своим опытом: «Спрос со стороны крупных клиентов неизменно существует. При этом не компании меняют свою корпоративную политику, чтобы адаптироваться в пространстве, а пространство должно быть максимально гибким и готовым менять предоставляемый уровень сервиса. Чтобы сделка состоялась, коворкинги должны подстраиваться под требования больших компаний». Комментируя вопрос о применимости зарубежных трендов в специфике отечественного менталитета, Евгений добавил: «Мы все изначально ориентировались на международных операторов, но многие решения, заимствованные у западных игроков, у нас сделаны лучше».
Оптимальный набор опций для удовлетворённости резидента обозначил Евгений Пермяков, руководитель коворкинга Flacon START HUB: «В первую очередь необходимо выбрать удобную локацию – рядом с метро или другими точками общественного транспорта. Для многих арендаторов важно наличие парковочных мест. Внутреннее пространство коворкинга должно быть эстетически приятным. Рабочее место играет большую роль: большой стол, мобильные перегородки, комфортное кресло, хорошее освещение, достаточное количество розеток, быстрый и стабильный интернет. Особое внимание стоит уделить инфраструктуре коворкинга. Достаточное количество переговорных комнат, возможность их самостоятельной брони через сайт или мобильное приложение является важным моментом. Кухня для коворкинга не только точка питания, но и место для коммуникации между резидентами. Остальными бонусами являются зоны отдыха и ожидания для клиентов, наличие локеров, круглосуточный доступ к рабочему месту, капсулы для сна и душевые кабины».
Подводя итоги первой сессии, Татьяна Шараева отметила, что за последние пять лет российский рынок создал ключевых игроков и эффективные рабочие пространства с высокой маржинальностью. Российские коворкинги более гибкие, чем западные, и сервисная составляющая является основным преимуществом первых.
Вторая часть конференции представила собой бизнес-практикум и была открыта выступлением Александры Устюжаниной, управляющей коворкингом «Технопарк Пермь». Александра отметила: «На данный момент в регионах оптимальным условием для создания коворкинга является его интеграция в готовую инфраструктуру, как, например, в технопарк. Только такая модель работает». По национальным стандартам в состав технопарка обязательно должен входить коворкинг не менее, чем на 30 рабочих мест. Резиденты «Технопарк Пермь» имеют доступ ко всему пространству технопарка –переговорным комнатам, лаунж- и ланч-зонам, конференц-залу и могут посещать проводимые мероприятия.
Михаил Бродников, управляющий директор SOK, затрагивая вопрос прибыльности коворкинга прокомментировал, что одним из основополагающих показателей является ставка аренды.
Павел Залогин, директор сети «Коворкинг-центр Аник» в свою очередь отметил: «На нашем опыте в регионах из-за того, что стоимость недвижимости не такая высокая, как в Москве, единственный вариант прибыльности коворкинга – это покупка помещения в собственность. В остальных случаях аренда несет огромные риски в виду того спроса, который существует на текущий момент. В Самаре мы рассматриваем открытие только тех помещений, что есть у нас в собственности».
Гурген Шекоян, CEO & founder CEO Rooms перечислил условия, при которых коворкинг может стать прибыльным бизнесом, это: локация, ставка аренды и инвестиции в квадратный метр.
Андрей Курский, руководитель Corporate Innovations Hub Deworkacy согласился с тем, что ставка аренды составляет львиную долю затрат. Если площадка в собственности, то срок окупаемости значительно отличается от площадки в аренде. «Рецепт прост: нужно продавать дополнительные сервисы и продукты, вопрос только в том, за что готов переплачивать потребитель, это отразится на финансовой модели и на прибыли. У нас все площадки работают по принципу операционной прибыльности» – добавил Андрей.
Наталья Крылова, директор департамента недвижимости Social Discovery Ventures также поделились свои опытом: «Наш коворкинг в Риге находится в собственном здании, и изначально здание приобреталось не для этого. Когда мы продумывали концепцию развития данного объекта, решили попробовать коворкинг. На сегодняшний день сравнивая прибыль от прямой аренды помещения и аренды коворкинга, понимаем, что сдавать коворкинг прибыльнее».
Подойдя к вопросу финансовых рисков Гурген Шекоян отметил: «Договор аренды – это самый большой риск на протяжении всего существования коворкинга. У нас зачастую на подписание договора тратится 6-7 месяцев непрерывной работы, потому что все договоры долгосрочные. Невнимательность к одной строке в договоре может привести к проблемам, связанным с курсом валют или заменой собственника. Особенно важно уделять внимание пункту о замене собственника».
Рамиль Мухтасаров, управляющий партнер Сети коворкинг-центров СТАРТ к финансовым рискам отнес также работу инфраструктуры. «То, что на тебя влияет напрямую, как на очень операционный бизнес, для собственника недвижимости может быть неприоритетной задачей» – отметил Рамиль.
Павел Залогин добавил, что в регионах достаточность спроса является дополнительным финансовым риском.
Андрей Курский продолжил дискуссию, отвечая на вопрос, из чего складывается прибыльность гибких офисов. К основным затратам относятся: арендная ставка, фонд оплаты труда, коммунальные услуги. Каждая управляющая компания должна произвести максимальный комплекс мер по оптимизации затрат. Доходная часть это: аренда, сервис, ивенты. «Ориентируясь на западный опыт иногда мы не знаем, нужны ли такие услуги как у них, например, бесплатное пиво в WeWork. Российский менталитет накладывает свою специфику. Необходимо анализировать деятельность резидентов для выявления их потребностей» – добавил Андрей.
Михаил Бродников в свою очередь отметил: «Крупные клиенты – низко маржинальный продукт, но это длинные деньги. Альтернативный вариант формирования рентабельности — это меньшие команды на более короткий срок. Команды из 6-20 человек, тоже разбираются в ценообразовании, но они готовы платить за сервис и за скорость. Самый доходный вариант — это незакрепленные рабочие места, но в таком случае должен быть overbooking. Часть выручки, разумеется, приносят мероприятия».
«Пространство – это самый большой актив, которым владеет коворкинг. Основной источник дохода – аренда места за общим столом, офиса или целого этажа. Но дополнительные услуги позволяют получить доход в краткосрочной перспективе. В европейской стране резидент тратит в среднем 10 евро в день на услуги рядом с коворкингом, в котором он работает. Эти деньги можно направить в коворкинг, организовав дополнительные услуги, предварительно рассчитав их прибыльность» –прокомментировала Мария Бокова, исполнительный директор Cabinet Lounge.
Гурген Шекоян дополнил: «Я был во многих коворкингах. Прежде, чем делать шаг к инвестициям, не нужно закладывать сверхрасходы на технологичность, достаточно сделать маркетинговое исследование – а нужно ли это? Важно понять, какая доходность может быть».
Бизнес-практикум завершился выступлением Рамиля Мухтасарова об издержках шеринга. Рамиль отметил: «На сегодняшний день все сервисы мы убрали на аутсорсинг. В нашей модели в одном коворкинге находится только один человек – администратор. Основные услуги оказывает головной офис, это маркетинг, юридическое сопровождение, бухгалтерские и банковские услуги. Главное – выбирать правильных подрядчиков».
[gallery size="medium" ids="20770,20769,20768,20767,20766,20764,20763"]
По вопросам информационной поддержки:
Елена Ерёмичева
8 (495) 651-61-05, доб. 309
proawards@proestate.ru
