Эксперты V ежегодной практической конференции «Управление бизнес-центром» в Москве обсудили ACTION PLAN для офисной недвижимости в реалиях современного рынка. Мероприятие состоялось при поддержке НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД) и Ассоциации Инвестров Москвы (АИМ). Организатор конференции ̶ учебный центр Academy of Real Estate (ARE), оператор ̶ PROEstate Events, генеральный партнер ̶ ООО «ОДИН», официальный партнер – Р7 Групп, официальная площадка мероприятия – БЦ «Северная Башня», партнеры – «Деликатный переезд», APEX Consulting Group, IPT Group.
Вакантные площади в офисных центрах на сегодняшний день являются «головной болью» многих собствеников и управляющих компаний, которые стремятся поскорее избавиться от удручающей пустоты. Об альтернативных форматах использования офисного пространства рассказали эксперты первой части программы конференции.
Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield обозначила основные показатели рынка офисной недвижимости на текущий период. По ее словам, к концу третьего квартала 2016 года общий объем офисной недвижимости составил 16,2 млн кв. м. из которых 2,8 млн кв. м. – это площадь свободных помещений (17,3%). «В третьем квартале рынок продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Объем вакансий медленно, но верно снижается, однако, учитывая глубину проседания рынка и темпы его восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко», – выступил с прогнозом эксперт.
Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer поделилась опытом перепрофилирования офисных площадей в гостиницы на примере конкретных кейсов. По словам эксперта, формат hospitality – скорее вынужденный инструмент, поскольку из всех видов коммерческой недвижимости гостиницы окупаются хуже остальных. «Гостиничные форматы не сулят «бриллиантов», но это неплохой вариант, если площади невозможно заполнить арендаторами, – объяснила эксперт. – Однако в сложившихся условиях это все-таки альтернатива для пустующих офисов».
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood рассказал, как невостребованные офисные проекты преобразовать в апартаменты и почему стоит обратить внимание на коворкинги. «Формат апартаментов очень жизнеспособный, он нормально продается и готов пережить все, что угодно, даже отсутствие окон, – отметил эксперт. – При этом доходность от продажи апартаментов выше на 20-30%, чем от офисов, поскольку цены на апартаменты приближаются к ценам на жилье». По словам аналитика, трансформация БЦ в апартаменты дает возможность девелоперу не только быстро реализовать свой объект (продать целиком или в розницу), но также сэкономить на строительстве социальной инфраструктуры и финансировать стройку без привлечения кредитов.
Что касается коворкингов, то на сегодняшни день – это перспективная ниша и эксперты рекомендуют использовать данный формат в своих проектах. Коворкинги пользуются спросом не только у предпринимателей, которые не имеют возможности арендовать офис, но еще решают вопрос мобильности сотрудников корпораций. «В Москве существует порядка 80 коворкингов, если не считать всевозможные антикафе, – уточнил Александр Шибаев. – Их площади варьируются от 20 до 1 800 кв м. Средняя загрузка по Москве составляет сегодня порядка 70%».
В первой части программы также был затронут актуальный вопрос оптимизации и привлечения инвестиций с помощью паевых инвестиционные фондов (ПИФ).
«На сегодняшний день ПИФы в недвижимости – это прежде всего средства налоговой оптимизации (98% фондов – оптимизационные), – сообщила Елена Куликова, управляющий партнер APEX Consulting Group. – Доход, который генерируется в рамках ПИФа, не облагается налогом на прибыль до тех пор, пока имущество остается в фонде и, соответственно, может быть реинвестирован без промежуточного налогооблажения. При определенных масштабах бизнеса это довольно существенная экономия. Кроме того, имущество в ПИФе более надежно защищено с юридической точки зрения, поскольку нельзя обратить взыскания по долгам УК или пайщиков. Также в рамках этой структуры информация о бенефициарах не является публичной – действует режим конфиденциальности». В продолжении темы Юрий Гармаш, член Совета директоров IPT Group на примерах двух ЗПИФ рассказал об объеме чистых активов и размере дохода по инвестиционным паям.
Вторая часть программы практической конференции была посвящена обсуждению современной модели управления офисными центрами. Большинство экспертов считают, что для привлечения и удержания арендаторов важно ориентироваться на запросы всех обитателей бизнес-центра, вовлекать их в жизнь объекта, создавая мероприятия, а также развивать дополнительные услуги, учитывая мелкие нужды и обязательно обращать внимание на детали.
Александр Устинов, директор по развитию RD Management подчеркнул, что в реалиях современного рынка уже недостаточно просто хорошего сервиса в качественном бизнес-центре: необходимо создать Lifestyle-объект, а арендаторов превратить в community. «Эта концепция пришла из сферы жилой недвижимости и нацелена на конечных пользователей, причем не только топ-менеджеров, но и рядовых сотрудников, а также посетителей бизнес-центра, – считает эксперт. По его словам, деятельность офисного центра не должна ограничиваться классическим рабочим графиком: после 18:00 сотрудники остаются, чтобы воспользоваться инфраструктурой БЦ и приятно провести свободное время с коллегами или друзьями. Необходимо создавать смысловой контент для арендаторов, чтобы им хотелось участвовать в жизни объекта. Для этого очень важно своевременно информировать их о событиях, а также ориентироваться на их запросы и пожелания.
О том, как получать обратную связь от обитателей БЦ, рассказал Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН» на примере одноименного веб-приложения, которое предназначено для автоматизации и структурирования работы профессиональных эксплуатирующих компаний, обслуживающих коммерческую недвижимость класса A и В. «Знать клиента – означает удержать его, – уверен Денис Иванов. – Отсутствие каналов связи для клиентов делает обратную связь публичной. Когда арендаторам что-то не нравится и у них нет возможности сообщить об этом управляющей компании – они «выносят» свой негатив в интернет или социальные сети. Личный кабинет арендатора может стать хорошим решением для УК. Система обрабатывает большой объем данных, на основе которых собственник может вовремя реагировать на проблемы и оперативно принимать решения».
Александр Торосян, заместитель руководителя отдела аренды БЦ «Северная Башня» согласен, что очень важно уметь вести диалог с арендаторами, учитывать их пожелания, а также расширять спектр услуг. «В текущих условиях рынка роль профессионального управления существенно возрастает, управляющим требуется обеспечить привлекательность объекта для потребителей, в том числе уделяя особое внимание удовлетворенности и качественному обслуживанию пользователей, – прокомментировал Александр Торосян. – Коммерческие условия и демпинг – уже не играют ключевую роль при выборе объекта, арендаторы присматриваются к деталям. Например, мы внедрили ароматизацию зон общего пользования, которую по данным опроса пожелали большинство арендаторов. Помимо регулярных опросов, каждые пол года мы общаемся с якорными арендаторами, проводим мини-конференции, выясняем кому чего не хватает».
Третьей частью конференции стала обзорная экскурсия по «Северной Башне» (ММДЦ «Москва Сити»), в ходе которой ведущий Александр Торосян представил участникам «живой» кейс и показал, как происходит управление сложным объектом класса «А». Участники конференции посетили наиболее интересные зоны и помещения бизнес-центра, узнали о его уникальных архитектурных, конструктивных и экологических особенностях, ознакомились с его концептуальными и инфраструктурными решениями, получили ответы на свои вопросы по специфике управления таким объектом и его эксплуатации.
В рамках делового блока мероприятия также выступили Анастасия Кременчук, директор по развитию, главный редактор Arendator.ru; Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент»; Сергей Чебатков, руководитель по маркетингу в России и Восточной Европе компании Regus; Евгений Овчинников, MRICS, директор Дирекции по управлению объектами недвижимости «ОДАС Сколково»; Алексей Емельянов, генеральный директор City&Malls PFM; Андрей Синявин, руководитель отдела консультаций Sawatzky PM; Марина Великорецкая, генеральный директор Sperry Van Ness в России.