БЦ в новом прочтении: революционный подход или классика жанра?

БЦ в новом прочтении: революционный подход или классика жанра? 25 октября на площадке «Немецкого центра промышленности и торговли» состоялась VII ежегодная конференции «Управление бизнес-центром», в ходе которой ведущие эксперты обсудили главные тренды существующего рынка, поделились с участниками своими ноу-хау и, на базе трех главных составляющих управленческого менеджмента, попытались сформировать оптимальную модель современного офисного объекта. Первая часть мероприятия была посвящена теме эффективного Asset-менеджмента. В ходе дискуссии ведущие практики сектора офисной недвижимости обменялись с коллегами уникальным опытом и знаниями по использованию инструментов, повышающих инвестиционную привлекательность объекта. Модератором сессии выступил Евгений Гриханов, основатель и партнер компании PFM Solutions. Александр Сурменев, коммерческий директор компании MR Group, поделился с аудиторией своим виденьем перспектив для офисного сегмента. «На данный момент мы наблюдаем, что разрыв между предложением и спросом стремительно сокращается, а вакансия в секторе А-класса и B+ стала гораздо ниже. Качественных площадей объемом больше 3 000 кв. м в Москве сегодня очень мало. Соответственно, как говорят брокеры, большинство из запросов, которые лежат в сегменте больше 5 000 кв. м, так и остаются непокрытые предложением. Именно поэтому перспективы у офисного рынка достаточно хорошие. По моим оценкам, в ближайшие два года спрос на новые объекты будет колоссальный. Кроме того, мы видим тенденцию последних 3-4 лет – поглощения больше всего связаны с финтех-компаниями и финансовыми институтами, такими как СберТех, Тинькофф, Яндекс и другие. Данные компании предъявляют повышенные требования к офисному пространству и хотят получить здания с различными инновационными фишками, это и есть очередная перспектива рынка». Управляющий партнёр премиального бизнес-пространства Meeting Point – Татьяна Шараевауделила особое внимание тенденции перехода от классических офисов в сервисные центры. «На сегодняшний день 15 из 100 крупнейших мировых компаний переехали в новый формат офисной недвижимости, в их числе – IBM, Microsoft, JPMorganChaseи другие. Из статистики самого крупного оператора коворкинг-пространств в мире WeWork следует, что для компаний сегодня снимать сервисные офисы на 25% дешевле, чем сидеть в прямой аренде». Также, в ходе своего выступления Татьяна Шараева озвучила три ключевых способа формирования доходности в сервисных офисах: «В нашей компании прибыль приходит тремя путями. Во-первых, компания зарабатывает на резидентах. Во-вторых – это доход от аренды переговорных комнат. Однако самый большой объём прибыли мы получаем благодаря event-мероприятиям, а именно – от сдачи конференц-залов». Георгий Найденов, партнёр NB management, отвечая на вопрос одного из слушателей, поделился своим видением Asset-менеджмента. «Ответ для меня достаточно прост. Asset-менеджмент думает, о том – как превратить актив в инвестиционно-привлекательный для продажи. Это возможно при грамотном property- и facility-управлении. К сожалению, на сегодняшний день в России пока не существует компаний, которые комплексно занимаются Asset-менеджментом». Владимир Рыбаков, управляющий активами Департамента офисной недвижимости ГК ACCENT, отметил, что: «… сервисные офисы сейчас отлично дополняют бизнес центр. Благодаря такому формату повышается трафик, а количество дополнительных услуг в БЦ расширяется. По-моему мнению, коворкинги – перспективное направление на нашем рынке. Однако, необходимо осторожно подходить к форматам взаимодействия». Кроме того, Владимир поделился своим виденьем Asset-management: «Если упрощенно – это стратегия входа, управления и выхода из актива, позволяющая акционерам и инвесторам получить максимальную прибыль в заданном временном горизонте». Спикеры второй части конференции активно обсуждали тему Property-менеджмента. Дискуссия затронула важные вопросы, касающиеся основ сохранения конкурентоспособности для БЦ. В качестве модератора сессию возглавила Анастасия Кременчук, директор по развитию Arendator.ru, главный редактор информационно-аналитических порталов Arendator.ru, Urbanus.ru, Cottage.ru, Skladno.ru. Андрей Хазов, управляющий директор Fort Project, продемонстрировал слушателям кейс по реновации устаревшего бизнес-центра. Компания успешно перевела объект из C-класса в B+. «Начинать всегда стоит с того, что у любого действия должна быть объяснимая причина. В данном случае, во-первых – это стремление к снижению вакансии. Во-вторых, необходимость приведения качества объекта и его инфраструктуры в соответствие с центральной локацией, и, конечно, это повышение требований арендаторов. В результате – уровень помещений эконом-класса значительно вырос». Мария Бокова, исполнительный директор клубного коворкинга Cabinet Lounge, поделилась с участниками личным опытом запуска услуг питания в сервисном офисе. «За семь лет мы прошли большой путь и успели попробовать разные форматы предоставления услуги. Привлекая партнеров, мы не могли на 100% контролировать качество продукции. Именно поэтому было решено предоставлять эту услугу самим, и уже полгода мы работаем в таком формате». Управляющий БЦ «Аврора» (г. Тюмень), основатель Pro.rent – Евгений Фомин, поделился своим опытом в области учета и автоматизации аренды, а также исследованием касательно различных форм работы бизнес-центров по привлечению арендаторов в Москве и регионах. «В регионах у 72% бизнес-центров нет собственных сайтов по сравнению с 33% в Москве. Если на сайте будет план со свободными площадями и ценами – то работа с потенциальными арендаторами будет гораздо более эффективна, к тому же такую информацию можно интегрировать с ЦИАН и AVITO. Мы пробовали звонить в бизнес-центры, из них  на звонок ответили 49%, в дальнейшем КП отправили только 41%. Статистика не радужная. Однако, есть способы исправить эту ситуацию. Для начала руководители бизнес-центров должны изменить свой подход к работе, это станет хорошим стартом к увеличению числа арендаторов». Яна Муртола, директор по развитию УК «Прима Менеджмент», задала тон для активной дискуссии на тему технологий обратной связи и общения с арендаторами. «Главное в нашем бизнесе – люди. Наша задача сделать шаг к диалогу первыми. К тому же сегодня становится гораздо проще получать обратную связь. Современные технологии сохраняют и ускоряют ее передачу. Однако, самым лучшим способом по-прежнему остаётся личный диалог». В ходе третьей части конференции «Управление бизнес-центром» спикеры обсудили ключевые аспекты эффективной эксплуатации. Модератором сессии выступил Александр Устинов, директор по развитию Pro FM. Управляющий партнер ООО «ОДИН» Денис Иванов, подробно разобрал вопрос инновационных методов технического управления в БЦ. «Наша компания занимается тем что организует работу property- и facility-менеджмента в едином окне через мобильные решения, большие данные и web. Заявки, сотрудники и оборудование – все под рукой. Однако, мы задались вопросом зачем нужна автоматизация property- и facility-менеджмента? Опрос клиентов показал, что до введения автоматизации, добраться до нужной информации было достаточно сложно, все было разбросано по разным файлам, папкам, а также «хранилось в головах сотрудников», заявки терялись, тем самым парализуя работу. Если измерить сколько времени, сил и денег уходит на исправление сотрудниками такого рода ошибок, становится понятно, что такая автоматизация – незаменимая вещь в сегодняшних реалиях». Генеральный директор SVN Павел Люлин, поделился секретами избежания конфликтных ситуаций в работе с подрядчиками и обозначил пути решения такого рода проблем. «Чтобы избежать конфликтов необходимо помнить о том, что цель у всех подразделений одна – эффективно работающее здание. Наиболее частый конфликт интересов – это расходы собственника и доходы управляющей компании. Инструменты решения таких конфликтов достаточно простые – это тендеры и переговоры». На вопрос «… должен ли быть SLA частью каждого контракта?» – Павел ответил: «Не думаю, что он может решить все вопросы». Говоря об эксплуатационных расходах, Дмитрий Свешников, директор отдела управления недвижимостью CBRE, отметил, что: «… вопрос оптимизации затрат на эксплуатацию достаточно многогранен. Однако главной проблемой участников рынка является непонимание, в каких случаях ее подключать. Говоря в целом о границе оптимизации, необходимо обращаться к целям и задачам, которые ставят владельцы зданий». Подводя итоги,Александр Устиновобозначил интересный тренд современного рынка: «Сейчас собственники объектов становятся ближе к арендаторам, тем самым делая значительный вклад в развитие своего бизнеса. Абсолютно однозначно, что между владельцем и управляющей компанией должно существовать несколько железных правил: быть честным, говорить на одном языке, быть гибким, а также создавать выигрышную ситуацию для обеих сторон». Организатор конференции– Academy of Real Estate (ARE) Оператор конференции– PROEstateEvents Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Официальная площадка мероприятия– Немецкий Центр Отраслевой партнер– Pro.rent Партнеры– Мувинговая компания «Деликатный переезд», ООО «ОДИН», FORT Project Генеральный информационный партнер– Arendator.ru Информационные партнеры– портал «Zdanie.info», портал OFFICEvMOSKVE.ru, журнал «Дайджест недвижимости», журнал «Строительный эксперт», портал «Росриэлт», ГК «RWAY», журнал «Бизнес Аренда», портал theproperty, журнал «Строительная орбита», портал Tatre.ru Контакты Анастасия Павлова 8 (495) 651-61-05, доб. 309 marketing@proestate.ru