Девелопмент Ростова-на-Дону: главные аспекты современного рынка

29 января 2019 года в Radisson Blu Rostov-on-Don состоялся Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в Ростове-на-Дону. В основе деловой программы – инвестиционные возможности Ростовской области для развития девелоперской деятельности, вопросы градостроительного регулирования и жилищной политики, механизмы финансирования проектов, самые перспективные направления благоустройства и инфраструктурного преобразования территорий, пути оптимизации проектов, эффективные инструменты продажи недвижимости. Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг» открыл первую часть саммита – пленарную сессию «Градостроительные приоритеты в задачах современного рынка», обозначив точки роста для развития девелоперских проектов в Ростовской области. Спикер отметил, что успех региона заключается не в его потенциале, а в том, какие именно проекты создают девелоперы. В первую очередь, он прокомментировал, что инвестиционная составляющая, которая, несомненно, способствует развитию ряда факторов, влияющих на продажи объектов жилой недвижимости – это не все, что необходимо современному застройщику. Важно то, как компания позиционирует и презентует свой продукт, то есть какие составляющие предлагаемого продукта заинтересуют целевую аудиторию. «Что отвечает за привлечение и удержание клиента? Существуют четыре известных составляющих данного решения: качество продукта, ценовая категория, место реализации и стратегия продвижения. Как показал опыт работы, результаты грамотной маркетинговой кампании не всегда соответствует ожиданиям клиентов. Именно поэтому, проанализировав ситуацию на рынке, эксперты пришли к мнению, что необходимо ориентироваться не только на качественное продвижение, но и на улучшение характеристик продаваемого продукта». Говоря о проблемах региона в сфере жилищного строительства, Геннадий Наумов, председатель Совета директоров концерна «Единство», председатель комитета по градостроительной деятельности ТПП РО затронул тему обманутых дольщиков: «Хотелось бы рассказать про один механизм генерирования обманутых дольщиков. За последние несколько лет сформировалась интересная традиция, когда задерживают сдачу объектов – могут быть разные причины: резкий скачок курса доллара, административные барьеры». Спикер объяснил, что на основании 214-ФЗ (о задержке срока сдачи) и ФЗ о защите прав потребителя, где покупателю обязаны выплатить штраф за несвоевременную починку купленного продукта, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку – штраф в размере стоимости приобретенного жилья. Учитывая, что денежные средства компаний были вложены в строительство и выплатить обанкротившимся компаниям дольщикам нечего, так как средства уже вложены в кирпичи, можно сказать, что «деньги обманутых дольщиков у них самих». Также Геннадий Наумов поднял вопрос о первоочередных мерах, которые требуются, чтобы решить транспортную проблему в Ростове-на-Дону: «…необходимо разработать комплексную программу решения транспортной проблемы в городе Ростове-на-Дону по образцу и подобию Москвы и других мегаполисов мира по стандартным и отработанным десятилетиями рецептам». В свете перехода строительной отрасли от ДДУ к альтернативным схемам финансирования проектов, участники дискуссии постарались разобраться в тонкостях новых правил. Ирина Дольская, заместитель управляющего Ростовским ГОСБ 5221 ПАО Сбербанк, обозначила главные аспекты нововведений, дав пояснения – как действовать девелоперам и на что, в первую очередь важно обращать внимание, а также отметила преимущества работы с использованием эскроу-счетов: «Технология ведения эскроу-счетов позволяет получить выгоду и застройщикам, и частным клиентам, которым банк выдает ипотечные кредиты. Очень важным является то, что объект строительства находится под защитой, и клиент при аккредитации проекта от банка действительно получает свое жилье. По данной системе предусмотрена выгода не только в экономии денежных средств, но и в сроках реализации проектов. На сегодняшний день, те компании, которые начинают работать с эскроу-счетами, способны дать своим клиентам определенную преференцию. Именно для таких покупателей предусмотрены льготные условия получение более низкой процентной ставки по ипотеке. В дальнейшем, такие условия положительно влияют на успешные продажи девелопера. Именно этот фактор дает возможность реализовать проекты в гораздо короткие сроки». О динамике развития жилищного строительства и факторах, которые отражают сегодня данный сегмент в регионе рассказал Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON в рамках второй части саммита – панельной дискуссии «Технологии устойчивого развития». Спикер выделил три основных этапа обоснования ценовой политики, как главного индикатора любого рынка жилья: «Первое на что я всегда смотрю, когда мне необходимо проанализировать рынок того или иного региона – это цена, которая характеризует реальное соотношение спроса и предложения, определяет, с учетом себестоимости, уровень рентабельности жилищного строительства и во многом формирует инвестиционную привлекательность локального рынка жилья». На том, какие проекты сегодня востребованы с точки зрения концепций, форматов, планировок и метражей, какие квартиры пользуются наибольшей популярностью и какие качественные параметры являются для покупателей жилья решающими подробно остановилась Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty. Спикер обозначила ключевые моменты, с которыми сталкивается современный застройщик, какие продукты нуждаются в дополнительной рекламе и какие квартиры необходимо достраивать в новых очередях. «Исходя из опыта мы сделали вывод, что качественные характеристики квартир невозможно переносить, то есть брать чужой уверенный опыт и переиначивать его на свою стройку. Всегда необходимо ориентироваться на конкретную локацию и конкретную рыночную ситуацию». Виталия Львова поделилась со слушателями секретами продвижения жилых проектов, отметив важные аспекты, которые должен учитывать девелопер при создании и реализации своих объектов. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости и сложности, с которыми сталкивается девелопер в настоящее время, обозначил Павел Лепиш, генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (ГК «ИНТЕКО»): «…это ведущая роль государства в экономике, существенные изменения в законодательстве, снижение доходов населения, рост ставки ЦБ и процентов по ипотеке, нестабильность курса валют по отношению к рублю, увеличение себестоимости строительства и то, чего боятся многие девелоперы – переход на эскроу-счета». На фоне всего перечисленного, спикер с сожалением спрогнозировал на ближайший год падение рынка, а также выделил нюансы, на которые важно обращать внимание, чтобы повысить свою конкурентоспособность. Мысль о приоритетах, которые необходимо учитывать при формировании современного, востребованного продукта продолжил Дмитрий Кобец, руководитель практики стратегического консалтинга UMOTEK. Спикер начал свое выступление обозначив ранжируемую категорию поколений, и на какие характеристики необходимо делать акцент девелоперам при создании своих продуктов. «Мы наблюдаем поколение Y – это люди которые родились в 80-97 годах и поколение Z, которые появились на свет уже со смартфонами и планшетами в руках». Эксперт отметил качество жилья, на которое сейчас ориентируется клиент при решении о покупке. Зачастую молодое поколение уповает не столько на внутренние характеристики товаров, сколько на его «оболочку». Дмитрий Кобец выделил конкретные детали, которые способны привлечь современное поколение: «Необходимо определить и изучить среду обитания Y, Z и интегрироваться в неё. В рекламе нужно использовать яркие и сочные макеты, но не перегруженные деталями, простые в восприятии. Нужно создавать жилые комплексы под их потребности». Мероприятие прошло при поддержке Правительства Ростовской области и администрации Ростова-на-Дону, Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstate Events. Партнеры саммита: консалтинговое агентство «Этажи Консалтинг» и консалтинговая компания MACON. Генеральный информационный партнер: ИД «Коммерсант Юг». Информационные партнеры: газета «Вестник», портал Novostroi-ki, газета «Вестник торгов», портал «Квадрум», портал Life-Realty.ru, газета «Антенна», журнал «Краснодар magazine», Деловая газета Юг, порал YugNews.ru, портал Monolith23.ru, газета «ЮГ TIMES».