Investor’s Club на MIPIM-2015: ГЧП как форма оптимальных инвестиционных решений

VIIКаннская сессия Investor’s Club в рамках MIPIM-2015 собрала ведущих отечественных и зарубежных экспертов рынка недвижимости для обсуждения инвестиционного потенциала государственно-частного партнерства (ГЧП), его механизмов и схем эффективного использования.  Организаторами мероприятия выступили Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), при поддержке PROEstateEventsи AcademyofRealEstate (ARE). Партнером мероприятия выступила компания Schneider Electric. На сегодняшний день в России форма государственно-частного партнерства при реализации крупных капиталоемких и социально-значимых проектов представляет собой довольно сложный механизм, который зачастую отпугивает инвесторов своей замысловатой структурой. С одной стороны, государство обладает привлекательными для бизнеса ресурсами, но с другой стороны, в отсутствии единой законодательной базы, никому не хочется покупать «кота в мешке». О том, как правильно использовать инструмент ГЧП и при этом не «набить шишек», рассказали участники традиционного заседания Investor’s Club на международной выставке MIPIM в Каннах (Франция). Своим опытом привлечения частных инвестиций на площадку поделился Александр Ададуров, директор по инвестициям компании «ОДАС Сколково»: «Сейчас при условиях, что деньги стали дорогими, а банковские кредиты привлечь сложно, девелопер стремится сократить сроки реализации проекта. Фонд «Сколково» именно этим и занимается – подготавливает землю и помогает пройти самый сложный и рискованный ранний этап или другими словами существенно сокращает сроки девелоперского цикла. На каждый участок у нас есть ГПЗУ, реализованы проекты-планировки. Фонд выступает в лице держателя земли и инженерных коммуникаций, занимается их общим развитием, а инвестор обязуется построить обещанное. Проект «Сколково» является успешным примером того, как государство, вложив деньги, создало площадку для начала стройки. Такую модель взаимодействия можно смело мультиплицировать, ведь многие ошибки уже пройдены и синяки набиты». По словам экспертов, около 65 российских регионов работает по схеме ГЧП. Успешным региональным примером тандема бизнеса и государства может послужить индустриальный проект «А-парк» в Калуге, девелопером которого выступала ГК «Эспро». «Муниципальные власти подготовили всю исходно-разрешительную документацию площадки: проекты планировки, ГПЗУ коммуникаций, – делится опытом Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Двелопмент». – Корпорация развития Калужской области вошла в проект с земельным участком, имела возможность воздействовать на монополистов – поставщиков тепла, электричества и газа. С нас не брали никаких платежей за подготовку площадки. Нам был понятен бюджет строительства, сроки реализации, арендный поток. Получилось, что между выходом на площадку и заходом арендаторов прошло всего шесть месяцев. Это отличный опыт, который достоин тиражирования». В России и за рубежом инструмент государственно-частного партнерства в большей степени применяется для решения масштабных инфраструктурных задач. Так, в 2015 году власти Москвы предлагают инвесторам реализовать по схеме ГЧП ряд проектов по строительству транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Представители бизнеса демонстрируют свою заинтересованность, но вместе с тем высказывают некоторые опасения. «У нас пока нет опыта работы с ГЧП, но мы рассматриваем данный инструментарий касательно создания ТПУ в Москве, – говорит Максим Гасиев, Президент Группы ПСН. – Единственный непрогнозируемый риск для нас – это публичные слушания. Кроме того, если город берет на себя обязательство что-то сделать, то инвестор не может контролировать ни сроки, ни расходы. Это тоже риск. Более рабочая модель на мой взгляд: строить самостоятельно и отдавать городу, а рядом реализовывать что-то свое. Тогда это может быть интересно». По мнению Раймонда Абу Фаделя, регионального директора AECOM Россия, в России транспортные и ЖКХ проекты не очень популярны среди инвесторов, поэтому очень важно при использовании механизмов ГЧП еще на входе досконально продумать общую документацию и финансовую модель проектов. «В проекте ТПУ задействовано множество сторон: город, метро, инвестор либо город, метро, РЖД, инвестор. Поэтому очень сложно найти решения, которые бы всех устроили, – говорит Денис Колокольников, Председатель совета директоров группы компаний RRG. По словам Игоря Чумаченко, партнера и руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической компании VEGAS LEX, положительное влияние на развитие проектов ГЧП в России оказало бы принятие соответствующей нормативной базы: «Существует очень тонкая грань между девелоперскими проектами и проектами ГЧП. Зачастую на практике мы видим обязанности инвестора и лишь некоторое содействие властей, которое и так предусмотрено законом. Федеральный закон о государственно-частном партнерстве, который в настоящий момент разрабатывается, даст понимание общих механизмов ГЧП и поможет регулировать спорные вопросы, возникающие в этой сфере». О том, как используются инструменты ГЧП за рубежом, рассказали представители власти и бизнеса Турции. По словам мэра Анталии Мендереса Тюреля, форма государственно-частного партнерства успешно применяется и эффективно работает в транспортной и социальной инфраструктуре. Например, в Анталии на сегодняшний день идет реализация ряда проектов по возведению культурных, общественных, рекреационных и инфраструктурных проектов. В частности речь идет о реконструкции пляжей, строительстве развязок, железных дорог, культурного центра, городской мечети, а также реформировании медицинской системы, которая, в частности, включает реновацию фонда старых больничных комплексов. Как отметил вице-президент GYODER Халук Сур, государство дает ряд преференций девелоперам, которые готовы принимать участие в программах ГЧП, но прежде представители бизнеса должны доказать свою финансовую устойчивость на рынке и предложить качественный рентабельный проект. Информационными партнерами мероприятия выступили: Генеральный партнер по коммерческой недвижимости – Arendator.ru Информационные партнеры: IRN.ru, Urbanus.ru, Ассоциация REPA, Дайджест российской и зарубежной недвижимости, Russian Realty.