28 февраля 2017 года ключевые игроки рынка недвижимости – представители отраслевых и банковских структур обсудили важнейшие проблемы экономической и финансовой деятельности в ходе III ежегодного финансового саммита рынка недвижимости – PROFin-Real Estate Finance Summit. Организатор мероприятия – PROEstate Events.
Первая часть деловой программы саммита была посвящена инвестиционным перспективам российского девелопмента и возможным сценариям развития событий на фоне внешнеполитических факторов и общего макроэкономического климата.
Владимир Гамза, председатель Совета директоров ГК «Финансовый интегратор», председатель комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям отметил, что в ближайшие 10 лет банки останутся единственными инвесторами на девелоперском рынке, поскольку уже сегодня 90% общего объема российского инвестиционного рынка составляет банковский капитал. «При этом существует парадокс: у нас банки занимают всего 8% от объема финансирования, а в объеме активов самих банков – менее 3% уходит на финансирование инвестиционных проектов», – говорит Владимир Гамза. Также по подсчетам эксперта, в России на долю кэша приходится 45 триллионов рублей, из которых $400 млрд – это золотовалютные резервы, около 100 млрд валюты находится на руках у населения, и огромная сумма лежит практически мертвым грузом в пенсионных фондах. «Общая сумма кэша составляет в 3 раза больше, чем годовой объем инвестиций у нас в стране, – говорит Владимир Гамза. – Как заставить эти деньги работать, в частности, на инвестиционные проекты, до сих пор является не решенной задачей рынка и государства».
Рекомендации о том, как эффективно привлечь инвестиции в проекты через паевые инвестиционные фонды, представил Юрий Гармаш, член совета директоров IPT Group. По его словам, с тех пор, как в регулирование данного сектора в начале 2017 года были внесены существенные изменения, перед девелоперами открылись большие перспективы. «Наиболее значительные изменения произошли в регулировании фондов недвижимости, – уточняет эксперт. – Если раньше можно было в состав вносить только имущество прочно связанное с землей, то сейчас можно вносить любое недвижимое имущество. Кроме того, полностью сняты ограничения к требованиям к структуре и составу активов. Также разработан новый перспективный инструмент – комбинированные фонды, в состав которых может входить любое имущество за исключением наличных денежных средств, что даст существенный толчок в развитии всей индустрии».
Альтернативным способом привлечения инвестиций поделилась Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст», назвав эмиссию биржевых облигаций волшебным инструментом, который стал особенно важным в последние два года в силу отсутствия других предложений для инвесторов. «Однако у этого волшебного инструмента есть существенный минус – его может использовать только элита эмитентов российского рынка, – с сожалением заключила г-а Черных.
Максим Дрёмин, заместитель генерального директора по стратегическому развитию «АЛОР ИНВЕСТ» на примере кейсов из различных сегментов рынка продемонстрировал участникам опыт использования механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП): «Проанализировав имеющиеся на рынке инструменты инвестирования, мы пришли к необходимости создать свои собственные, с использованием модели ГЧП. Эту модель наша компания успешно реализует в девелоперских проектах различных регионов. Простой пример: некий регион нуждается в реконструкции городского хозяйства. Мы, как инвестор, готовы помочь, но нам нужна гарантия возврата вложенных средств и их окупаемости. Далее стороны переговоров садятся за стол и разрабатывают взаимовыгодную модель партнерства. Сегодня мы входим в проект с общей доходностью в 18-20%. Но наша доля в этой доходности составляет 4-10%. Около 3% от уровня доходности – это доля, которую захочет себе регион после того, как объект выйдет на стадию окупаемости. Наконец, большая часть доходности (10-14%) уходит на обслуживание долгового капитала».
Эксперты сессии единодушно сошлись во мнении, что вариантов эффективных партнерских концессий с государством существует уже немало, однако их успешному развитию мешает множество отраслевых барьеров.
«Сегодня заключено 1600 соглашений в рамках ГЧП, из которых реализуются только 873, – прокомментировала Елена Соловьева, руководитель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы. – Почему так происходит? Основные причины здесь две. Во-первых, это – низкий уровень проработки проектов. Вторая причина – зарегулированность механизма ГЧП. Довольно часто встречается ситуация, когда проект ГЧП – межотраслевой. И представители различных министерств и ведомств могу довольно долго решать между собой, кто из них должен взять на себя ответственность за реализацию проекта. Я знаю истории, когда частный партнер просто не выдерживал такого ожидания, у него менялись финансовые планы и он уходил из проекта. Между тем, сам механизм ГЧП – это один из наиболее эффективных инструментов для инвестора, имеющий большой потенциал для развития. Так, например, в Госдуме сейчас рассматривается возможность включения в проекты ГЧП IT-технологий. Это могло бы вызвать интерес у инвесторов, особенно в связки с технопарками, которые имеют существенные льготы. Мне кажется, что модель «Технопарк + IT + ГЧП» имеет серьезные перспективы».
Во второй части деловой программы финансового саммита эксперты в формате дискуссии обсудили «рецепты» успешной реализации девелоперских проектов в современных экономических реалиях. Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН считает, что браться за реализацию объектов в сегменте коммерческой недвижимости стоит только в том случае, если «четко прописан конечный пользователь объекта». «А пока мы больше верим в жилье, – сделала вывод Татьяна Тикова. – Но и здесь нужно работать с учетом реальности. Так, например, сегодня точно не стоит на 100% полагаться на деньги дольщиков. Рыночная ситуация меняется, привлеченных средств конечных покупателей может не хватить. Если говорить о неких новых шагах в плане финансирования проекта, которые делает наша компания, то я могу отметить такой момент, как управление себестоимостью. Сегодня на рынке появляется немало строительных материалов, технологий, которые, конкурируя за потребителя, предлагают хорошие цены. За этим нужно следить и этим нужно управлять. Другой момент – качество жилищного проекта, которое выражается в целой системе ценностей: от приглашения зарубежного архитектора до организации придомового пространства. Все это стоит денег. Поэтому баланс между себестоимостью и качеством проекта – это и есть в настоящее время искусство девелопмента».
Владимир Яхонтов, заместитель председателя правления группы компаний «МИЭЛЬ» отметил, что потенциал спроса в сегменте жилой недвижимости остается достаточно высоким, поскольку, согласно статистике, значительная часть населения по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий. «К сожалению, уровень жизни сильно упал, – говорит эксперт. – Сегмент спроса в ценовой политике четко идет за рынком. Воронка спроса ограничена 12 млн рублей. Основной спрос ушел в сегмент до 5 млн рублей, покупатели рассматривают небольшие квартиры или студии. Девелоперы снижают маржинальность, уходят в меньшие площади и предоставляют более дешевый продукт».
Андрей Ткачев, управляющий директор «ВЭБ Капитал» считает, что будущее за теми девелоперами, которые смогут встроить новый объект в готовую городскую среду. «Будущее – не за пустым участком. Конечно, можно и на неосвоенном участке реализовать девелоперский проект, но это – слишком просто. Гораздо интереснее в современной экономике и градостроительстве – это ситуация, когда девелопер должен встроить новый объект в готовую городскую среду. Мне кажется, что именно под эту идею будет двигаться рынок, и будут двигаться деньги».
Рассуждая о рефинансировании девелоперских проектов, Андрей Ткачев сообщил, что с точки зрения рефинансирования и предоставления денег в отрасль, существует нехватка рентабельных и востребованных проектов. С ним согласилась и Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, вице-президент РГУД: «Стоит ли сегодня в инвестиционном проекте стремиться к чему-то новому, инновационному? Мой ответ: «Нет!». Если раньше ко мне приходили за консультацией и просили посоветовать некие «фишки», то сегодня люди приходят и просят подсказать то, что «съест» рынок. Сегодня нужно точно рассчитывать свой проект. Это, возможно, даже важнее инноваций».
Стефано Карози, начальник управления финансирования недвижимости департамента структурированного финансирования UniCredit Bank Russia, комментируя сегмент коммерческой недвижимости, выразил мнение, что российский рынок в целом отличает традиция строить больше, чем надо. «Возможно, что нынешний дисбаланс спроса и предложения – это своего рода норма в данный период времени. Мне очень нравится применительно к рыночной динамике метафора часов, которые показывают различные периоды времени, символизируя, что у каждого явления есть периоды спада, взлета, стабильности. Оставаясь в рамках этой метафоры, я могу сказать, что российский рынок коммерческой недвижимости, показывает время «плюс-мину шесть часов». А это значит, что пора вставать».
В рамках деловой программы PROFin-Real Estate Finance Summit также выступили Владислав Яблонских, главный финансовый директор ГК «КОРТРОС», Владимир Соколов, директор, руководитель практики в сфере ГЧП и инфраструктурных проектов PwC в России, Андрей Лукашев, управляющий партнер, ILM Russia; Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской компании «Сити-XXI век»; Анна Зверева, руководитель направления, налоговая практика, Goltsblat BLP.
III ежегодный финансовый саммит рынка недвижимости PROFin-Real Estate Finance Summit прошел при поддержке Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Российской Гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации застройщиков Московской области, учебного центра Academy of Real Estate (ARE) и Департамента города Москвы по конкурентной политике. Генеральный партнер мероприятия – ГК «ИНТЕКО», партнер – IPT Group, партнер зоны регистрации – PUNTO DESIGN; официальный эксперт саммита – Urban Land Institute (ULI).
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПАРТНЕР: Арендатор.ру ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПАРТНЕРЫ: РИА Недвижимость, CRE ГЛАВНЫЙ ИНФОРМАЦИОННЫЙ ПАРТНЕР: Интерфакс.Недвижимость СТРАТЕГИЧЕСКИЙ МЕДИА-ПАРТНЕР: BSN.ru ОТРАСЛЕВОЙ МЕДИА-ПАРТНЕР: Novostroy-M.ru АНАЛИТИЧЕСКИЙ МЕДИА-ПАРТНЕР: Аналитический банковский журнал ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПАРТНЕРЫ: Финансовая газета, журналы RWAY, «Дайджест недвижимости», «Новостройки», NBJ; Пробизнес, БизнесАренда, Tatre.ru, Российская недвижимость, Ради Дома PRO, Банковское обозрение.