Как адаптироваться в текущих рыночных условиях, на какие векторы офисной недвижимости сместился спрос и какие её форматы наиболее актуальны. Об этом и не только мы узнали на VIII практической конференции «Управление Бизнес-центром». Ведущие эксперты отрасли не только рассказали, чем запомнились три квартала 2019 года рынку офисной недвижимости, но и объяснили, как бюджетно усовершенствовать и «освежить» объект и как оптимизировать расходы УК.
Открыла мероприятие Елена Розанова, директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту Colliers International, рассказав аудитории, чем запомнится этот год сегменту офисной недвижимости: «Несмотря на относительно низкие показатели объема ввода в 2017 и 2018 годах, офисный рынок показал положительную динамику в текущем году. Это связано с увеличением спроса, выводом замороженных объектов, а также ростом ставок». За три квартала 2019 года было введено 226 000 м2, по сравнению с 94 500 м2 за аналогичный период 2018 года. Говоря об основных трендах, эксперт упомянула про имеющийся дефицит площадей, когда арендатор заключает сделки уже на этапе стройки. Другой тренд – это снижающаяся вакансия: доля вакантных площадей составила 6,5% в 2019, в то время как в 2018 этот показатель держался на отметке 9,2 %, а в 2017 – 11, 2%. Третий тренд, который озвучила Елена Розанова – рост требований к офисным пространствам со стороны арендаторов. Аудитории было представлено исследование, в рамках которого были опрошены представители более 60-ти компаний: «96% из них видят успех будущих проектов в развитии клиентского сервиса, ориентации на внутренних и внешних клиентов». По словам спикера, имеются базовые требования к офисам со стороны клиентов – энергоемкость, безопасность, местоположение, удовлетворение требований СанПиН. Но в нынешних условиях необходимо делать акцент на современные тенденции. «Agile-пространства, многофункциональность, новые технологии, комфорт пространства», – подытожила Елена Розанова.
Анастасия Пекутко, коммерческий директор МФК «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург», отметила, что именно многофункциональность привлекает нужного арендатора.
«Бизнес-центры сегодня обязаны быть МФК и должны подстраиваться под существующие запросы рынка и потребности клиента», – заявила Наталья Крылова, директор департамента недвижимости Social Discovery Ventures, СЕО SDV Coworking Space (OraculeTang Space).
На рынке остается много устаревающих объектов не только с точки зрения оснащения здания и концепции, но и программного обеспечения. На этом сделал акцент Александр Устинов, директор по развитию Professional FM, представив свой рецепт по бюджетному усовершенствованию объекта: «Существует четыре вида инноваций в коммерческой недвижимости, которые способны вывести бизнес-центр на новый уровень работы: изменения в структуре объекта (редевелопмент, модернизация); новые бизнес-процессы и услуги (новые точки коммуникаций, партнерские программы); изменение сервисных процессов (изменение внутренних регламентов, оптимизация и автоматизация процессов) и программное обеспечение (внедрение CRM систем, CAFM системы, E-docflow)». Спикер обратил внимание на важность внедрения новейшего программного обеспечения, благодаря которому осуществляется взаимодействие между арендаторами, эксплуатирующими компаниями, собственниками, поставщиками услуг и сотрудниками УК. Переходя к вопросу развития бизнес-центра, Александр Устинов отметил, что оно должно идти по двум направлениям: hard skills (технические навыки, работа с оборудованием, управление процессами) и soft skills, которые важны еще больше (коммуникативные навыки, работа с людьми, управление отношениями, экспертиза). «Чем выше будут эти знания, тем лучше будут функционировать ваши объекты», – прокомментировал эксперт.
Одной из важнейших тем встречи стала идеология работы по Agile. В основе данной концепции лежит гибкий подход к организации рабочего пространства, который предполагает наличие многофункциональных зон для командной работы и креативной деятельности, переговоров и др. Анализ ключевых трендов потребительских настроений и поведений провел Руслан Кубрава, директор S.A. Ricci Project Management: «Существуют глобальные институты и сервисные центры, которые проводят исследования на предмет удовлетворенности сотрудников рабочим пространством. Лучшие условия для работы дают лучший результат. Согласно исследованиям, более половины сотрудников во всем мире недовольны своими условиями труда. Люди недостаточно продуктивны, и, как следствие, компании недостаточно эффективны. Несмотря на это, есть компании, которые создают оптимальные условия для своих сотрудников независимо от сферы деятельности, страны размещения и количества рабочих мест. Их объединяет главное: это компании с высоким уровнем доверия работников». Эксперт представил топ-5 таких компаний, среди них: Cisco (98% сотрудников считают, что это лучшее место для работы), Hilton, Salesforce, DHL Express, Mars Incorporated. «Все компании разные, но у них единая идеология. Они создают пространства, которые ориентированы на пользователя, способного в лучших условиях выполнять свою миссию. Именно миссию, а не работу. Максимальная вовлеченность сотрудника приводит к высокой производительность труда», – заключил Руслан Кубрава.
Возвращаясь к теме программного обеспечения, Евгений Фомин, управляющий БЦ «Аврора» (г.Тюмень), основатель Pro.rent, представил различные способы автоматизации: «Одно из решений, наиболее затратных, – разработать комплексное решение самостоятельно; второе – купить готовую комплексную платформу, которая подразумевает скрытые сложнопрогнозируемые затраты на настройку; третье и самое верное решение – интегрировать несколько специализированных программ, которые обеспечивают удобство каждому подразделению». Результат автоматизации аренды (Pro.rent) – 14% потенциальных арендаторов уходят с просмотра помещений с подписанным договором. «Автоматизация должна приносить больше пользы, чем вреда и, желательно, стоить недорого», – заметил эксперт.
Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», озвучил глобальные digital-тренды в коммерческой недвижимости: дроны доставки, проекты портов для воздушных такси, роботы-помощники, технологии блокчейн. Но тренды далеки от реальности. Эксперт поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления, которая на рынке коммерческой недвижимости является большим помощником, чем все вышеперечисленное. «Отсутствие автоматизации влияет на прибыль компании, приводит к потере часов, вся информация разбросана, заявки теряются и зависают, качество работы исполнителя по каждой заявке сложно проконтролировать, клиенты жалуются на работу служб эксплуатирующей компании», – заметил Денис Иванов. Именно по этим причинам, начинать модернизацию объекта нужно с автоматизации управления.
Комментируя вопрос, как быстро «освежить» объект, Наталья Крылова, директор департамента недвижимости Social Discovery Ventures, СЕО SDV Coworking Space (OraculeTang Space) озвучила самый распространенный способ – это благоустройство территории: «В Европе затраты на благоустройство составляют 10% от бюджета, в то время как в России около 5 %. Развитая инфраструктура помогает привлечь хорошего арендатора и удержать его. На привлекательность объекта влияет наличие различного рода услуг –спортзал, зоны отдыха, кафе и рестораны». В заключение эксперт отметила, что приемов много. Понять, по какому именно пути идти и какие нововведения внедрять, можно после проведения аналитической работы и определения целевой аудитории.
Михаил Толкуев, директор по развитию Q1 Group, добавил: «офис – инструмент бизнеса, чем эффективнее его настройки, тем больше «прибыли» он приносит».
Во второй части конференции состоялся property tour, где участники смогли познакомиться с БЦ «Северная Башня» с точки зрения управления и эксплуатации и подкрепить полученные знания на практике. Бизнес-центр класса А является частью кластера ММДЦ «Москва Сити». Общая площадь объекта составляет 135 000 м2. Заполняемость объекта в 2018 года превысила 99% и в настоящий момент вакантных площадей нет. Говоря о клиентском сервисе, руководитель отдела аренды, Елена Царева, отметила: «Согласно проведенным исследованиям, уровень лояльности наших арендаторов составляет 98%, мы обеспечиваем им комфортные условия для работы и отдыха». На территории располагается один из крупнейших конференц-залов в «Москва-Сити», медицинский центр, стоматология, банки, минимаркет, химчистка, рестораны. Здесь находятся офисы крупнейших международных и российских компаний, среди них: ПАО «ГМК «Норильский никель», АО «Компания ТрансТелеКом», Hyundai Motor CIS и др. Участники тура смогли посетить самое «сердце» центра – его диспетчерскую – и задать все интересующие вопросы инженерам. Каждое помещение в здании оснащено системой поддержки комфортной климатической среды. Налаженную работу офисов обеспечивают современные инженерные системы, контроль за их работой осуществляется через единую систему управления.
Стоит отметить, что архитектурной визиткой «Северной Башни» является уникальный атриум, купол которого находится на высоте 80 метров. Кроме того, Башня – первое в «Москва-Сити» здание, обладатель эко-сертификата BREEAM и победитель национального конкурса FIABCI Russia.
В рамках практической конференции также выступили: Андрей Рогозин, основатель Tabula Sense; Андрей Субботин, руководитель практики Microsoft Dynamics (CRM) компании ООО «Омега-Плюс»; Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр УК «Zeppelin»; Павел Люлин, генеральный директор УК SVN; Сергей Колесников, BIM Integration Manager в компании AECOM.
Модератор конференции – Наталья Никитина, партнёр, руководитель департамента по офисной недвижимости Cushman & Wakefield.
Партнеры: ODIN, Pro.rent.
Официальная площадка: БЦ «Северная Башня»
По вопросам информационной поддержки и аккредитации СМИ:
Алена Давыдова
8 (495) 651-61-05, доб.308