Кризис на рынке недвижимости: готовы ли управляющие компании идти на уступки арендаторам?

24 марта в деловом квартале «Невская Ратуша» состоялась обучающая конференция ARE«Управление недвижимостью». Эксперты собрались, чтобы обсудить арендные отношения и антикризисные меры. В ходе дискуссии участники пришли к выводу, что на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости преобладают в основном негативные тенденции - количество вакантных площадей растет, в то время как спрос падает. Организатор -  Учебныйцентр Academy of Real Estate (ARE). Мероприятие прошло при поддержке форума PROESTATE и Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнерами мероприятия выступили административный и общественный деловой комплекс «Невская Ратуша» (ЗАО «ВТБ Девелопмент»), компания Solo Office Interiors. По словам модератора семинара «Управление бизнес-центром» Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации CBRE, по итогам 2014 года спрос на вакантные площади в бизнес-центрах упал на 30 %. Арендные ставки в классе А сегодня составляют от 1400 до 1900 р за кв. м, а в классе В – от 900 до 1300 р. По мнению участников дискуссии, в нынешней ситуации проблема не столько привлечь арендаторов, сколько удержать их.  Юлия Серебрякова, директор по продажам коммерческой недвижимости проекта «Невская Ратуша», считает, что в работе с арендаторами прежде всего важен индивидуальный подход и способность арендодателя проявлять гибкость и быстро адаптироваться к потребностям клиента. «Поддержание позитивного эмоционального фона в отношениях девелопера с клиентом имеет долгосрочный эффект, воплощающейся в будущем в коммерческой выгоде для обеих сторон. Сегодня рынок коммерческой недвижимости – это рынок арендатора, где основным конкурентным преимуществом может стать именно способность собственника проявлять гибкость», - уверена Юлия Серебрякова.  Такого же мнения придерживается и финансовый директор УК «Сенатор» Андрей Ростовцев. «Главное учитывать интересы клиента, проявлять гибкость в отношении с ним в индивидуально порядке, конечно. Идти на уступки в мелочах - то качество управляющей компании, которое должно присутствовать, потому что, какой бы железобетонный контракт у Вас не был, и в какой бы валюте Вы его не заключали, это не значит, что он не может быть расторгнут», - считает Андрей Ростовцев.  Альберт Харченко, генеральный директор EastReal, согласен, что необходимо идти навстречу арендаторам, но за счет изменения цен. «Конечно, приятно слышать об эмоциональной составляющей, о гибкости, как будто у нас идеальный рынок, где все друг друга слышат, но уровень вакантных площадей говорит об обратном», - считает Альберт Харченко. Алексей Никитин, советник практики по недвижимости, строительству и девелопменту «Борениус», рассказал о тех изменениях в законодательстве, которые ожидаются в ближайшее время. По словам Алексея Никитина, одним из важнейших изменений станет внесение поправок в подраздел «вещные права», к которым на сегодняшний день относятся права аренды. Суть поправок в том, что такого понятия, как аренда в данном подразделе не будет, а это значит, что аренда перестанет иметь вещно-правовые элементы и станет чистым обязательством. «С точки зрения практики, это важно, так как вещное право имеет ряд признаков, которые сегодня активно используются, например, право следования, - пояснил Алексей Никитин. – Сейчас, если вы продаете бизнес-центр, то все арендаторы переходят к новому собственнику. Если аренда перестает быть вещным правом, право следования исчезает - вы продаете бизнес-центр, все ваши договора аренды прекращаются». Как обстоят дела в сегменте торговой недвижимости, обсуждали участники семинара «Управление торговым центром». По словам Дмитрия Атопшева, партнера, управляющего директора KnightFrankPM, наблюдается серьезный рост вакантных площадей, что становится следствием снижения ставки аренды. Этот факт, а также ослабление рубля и снижение доходов населения ведут к приостановке развития ритейла. «Делать прогнозы сейчас – дело неблагодарное, очень много факторов влияет на рынок. Но мы все же надеемся, что этот год станет переломным, а в 2016-м вектор изменится в положительную сторону и восстановление ритейла будет идти большими темпами», - сказал Дмитрий Атопшев. Марат Манасян, генеральный директор M1 Solution, отметил, что, несмотря на кризис, потребительский спрос в нашей стране не упал, а только переместился. «Люди начинают искать выход для негативных эмоций, поэтому резко поднялся спрос на развлекательную составляющую. И именно эта составляющая помогает торговым комплексам выживать, а в отдельных случаях даже процветать в это непростое время», - уверен Марат Манасян. О том, какие арендаторы на сегодняшний день являются наиболее уязвимыми, а какие наиболее доходными, рассказала Индира Шафикова, директор по реализации арендных программ Retail Profile Russia. К числу уязвимых относятся такие операторы островной торговли, как сервисы и детские концепции. Наиболее востребованными же являются операторы, представляющие ювелирную продукцию, косметику и органические продукты. На круглом столе «Территория гостеприимства/территория жизни: апарт-отели и доходные дома – как удержать доходность во время кризиса» своим опытом в управлении апарт-отелем поделились Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar; Анна Панова, начальник отдела франчайзинга и консалтинга ГК «Пионер»; Игорь Внуков, руководитель гостиничных проектов ГК «Банк готового Бизнеса»; Ирина Новикова, руководитель гостиничного направления в ГК «Волгатрансстрой»; Максим Мидзяев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости ЗАО «УК «ВТС-АКТИВ» (входит в структуру Балтийской строительной компании); Ангелина Егорова, генеральный директор ООО «Внешстройпроект». Также в рамках конференции состоялся рroperty-тур по БЦ «Невская ратуша». Участники оценили архитектурные и инженерные особенности здания, осмотрели атриум, паркинг и арендную зону с панорамным видом на город.