11 июня 2019 в Санкт-Петербурге в бизнес-центре «Пономарев Центр» состоялась практическая конференция «SMART-управление коммерческой недвижимостью: лаборатория интеллектуальных решений». Мероприятие было направлено на раскрытие проблемы применения «умных» технологий в структуре управления коммерческой недвижимостью.
Первая часть конференции – дискуссия на тему «Перспективный менеджмент в аспекте «умных» подходов» была посвящена главным принципам интеллектуального менеджмента, основным трендам FM-управления, автоматизации PM/FM услуг, особенностям управления МФК, эффективным способам защиты рисков собственников и арендаторов коммерческих объектов, тонкостям дипломатии при условии наличия нескольких собственников.
Мария Косыгина, управляющая ТРК «ПИК» и ТРК «Адмирал» департамента управления недвижимостью Colliers International, открыла сессию докладом на тему «Какие проблемы чаще всего возникают в процессе управления и каковы их первопричины?»: «Все проблемы, возникающие у нас, я условно разделила на два фактора, которые их вызывают: внешние и внутренние. В основе внешних факторов лежит то, что мы не особо можем на них влиять. Однако мы должны уметь на них адекватно реагировать и очень быстро устранять последствия. Что касается внутренних факторов, они ближе к интеллектуальному менеджменту и SMART-управлению, про которые мы сегодня с вами будем говорить. Мы считаем, что в основе первопричины любой проблемы лежит некачественное выстраивание операционной деятельности, а именно отсутствие прописанных процессов, алгоритмов и инструкций, а также автоматизации. Мы вступаем в новую эру, когда отсутствие автоматизации может принести нам много неприятностей. К счастью или к сожалению, мы живем в такой реальности, где сталкиваемся с определенными процессами, в которых прописать все до запятой невозможно».
Об основных трендах FM-управления рассказал Александр Кангур, операционный менеджер ТРЦ «Жемчужная Плаза» SRV: «Мы все знаем, что происходит на рынке торговых центров. Они меняются, меняется концепция. Основным трендом сейчас становится реконцепция действующих ТЦ. Это будет касаться тех центров, которым уже более пяти или семи лет. Другой тренд – приход сильных игроков на рынок. Соответственно, арендаторы будут пытаться в скором времени уходить в онлайн и, тем самым, управляющая компания будет получать меньший доход от оборотов. Это нужно понимать. Хотя есть одна известная торговая сеть по технике и электронике, у которой был рост по оборотам на 45%. Это очень масштабно. Все-таки есть тренды, но есть и остаточные факторы из прошлой жизни. ТЦ постепенно превращаются в места встреч. Это встречи, развлечения, сервисы, детские, студии, кино и так далее. Соответственно, все меняется под формат ресторана. Мы постепенно уходим от формата «Крошки-картошки» на более манерные точки. Очевидно, что меняется формат ТЦ и появляется новый тренд – уменьшение маржинальности торговых центров».
Денис Иванов, управляющий партнер ODIN, осветил тему автоматизации управления и эксплуатации недвижимости: «Каким типам объектов эффективнее автоматизировать управление? БЦ, ТЦ, жилая недвижимость? На самом деле без разницы. У нас в портфеле есть объекты любых типов. Я в том году анализировал, где находится грань эффективности, что является ключевым ограничением. У Майкла Голдратта есть бизнес-роман под названием «Цель», в котором объясняется теория ограничения систем. Одним из выводов данной теории является то, что в бизнесе в один момент времени существует только одно ограничение. Если его найти и научиться им управлять – можно управлять всей системой. Мы сейчас практикуем такой подход. Мы приходим на объект и пытаемся понять те проблемы и задачи, которые существуют на этом объекте. На выходе мы пытаемся выявить то самое ограничение. В случае фасилити менеджмента чаще всего это рутина, с которой сталкивается технический персонал: обычные техники, инженеры и администраторы».
Следующим спикером выступил Евгений Фомин, директор делового центра «Аврора» (г. Тюмень), основатель pro.rent: «Зачем писать ТЗ? Потому что иначе вы теряете деньги. Когда вы приходите к руководству с предложением автоматизировать только аренду или только продажи, руководство вашу идею отклоняет. Оно хочет автоматизировать все. Написать одного огромного монстра, в котором будет все-все-все. Все ваши подразделения в нем будут работать, и тогда вы получите ту же самую любимую сквозную аналитику, в которой сможете все данные получать. И вот тогда год-два-три пишется ТЗ. Естественно, оно за это время устаревает. Более того, еще надо подумать, а как вы эту штуку будете внедрять, чтобы работники начали использовать эту новую систему. Они станут сопротивляться. Любым изменениям человек всегда сопротивляется. Для того, чтобы снизить это сопротивление, вы должны работника либо замотивировать, либо сократить ему издержки. Мотивация – отдельная тема, ее трогать не будем, а вот издержки сократить реально. Например, вы работнику показываете, что договор, который он раньше вручную печатал полчаса, теперь может подготовить намного быстрее: надо галочками отметить эти помещения и так далее и все заполнится. Любой сотрудник скажет, что это здорово, и он хочет работать по-новому. Так какие же бывают способы автоматизации? Во-первых, купить готовую комплексную платформу. Все мы знаем, что в Росси работает только 1С. Однако тут есть одна проблема: эта система удобна только бухгалтеру. Во-вторых, разработать комплексное решение самостоятельно. Однако надо понимать, что это дорого: примерно 5-10 млн руб. в год. В-третьих, интегрировать несколько специализированных решений. Это удобно для каждого подразделения, можно поменять одно решение».
Яна Муртола, директор по развитию УК «Прима Менеджмент», раскрыла секреты тонкостей дипломатии: «Есть такой набор собственников – пирожок или пицца, нарезанные на неровные части. Как правило, самый большой кусок – крайне лояльный, спокойный и согласный со всем. А вот маленькие собственники очень часто бывают сложными в общении и не согласными с решениями управляющей компании. Не будем забывать, что помимо владельцев есть еще и арендатор. Все, что мы делаем на объекте, по сути, мы делаем для арендатора, так как он единственный, кто платит деньги. Иногда объяснить владельцу, что только арендатор может заплатить за то или иное решение, бывает тяжело. Так что есть объекты, и есть неровный пирожок. Что же мы делаем? Что же делать с объектом, когда у вас много собственников? Бывает так, что половина собственников – акционеры ООО и у них есть некий представитель, который общается с управляющим. Это хороший вариант, потому что вы понимаете, с кем коммуницировать. Как эффективно управлять объектом? Самое сложное, с чего мы все начинаем – определить цели владельцев объекта. Это связано с тем, что порой собственники сами не понимают, почему они являются владельцами. Самый простой ответ на наш вопрос «Что вы хотите получить от этого объекта?» – получить постоянный денежный поток. Иной раз, они говорят, что хотят поставить объект на удержание и через пять лет продать. Это уже совсем другие затраты, совсем другая стратегия развития. Следующие этапы эффективного управления объектом: разработать и согласовать стратегию управления и развития объекта; составить и согласовать долгосрочный бюджет; договориться о сроках и форме отчетов, каналах передачи информации и совещаниях».
Вальдемар Вайсс, глава российского филиала Munitor Gruppe, уделил внимание возрастающей популярности МФК: «Все переходит от лавок, учреждений, офисных центров в МФК. Несколько лет езжу в разные страны и наблюдаю за новыми объектами европейских архитекторов. Все находится в одном месте, чтобы граждане практически не выходили из дома: и работа, и жилье, и бизнес-центры, и офисные центры. Сегодня люди не хотят тратить много времени на дорогу. Это очень заметно в Москве. К примеру, граждане ломятся в эту «Мегу». Я не понимал, как можно два-три часа простоять в пробке, только чтобы до нее доехать. Какой в этом смысл? Мы видим какая трансформация происходит на сегодняшний день, особенно с крупными офисными центрами больших компаний. Они трансформируются, они становятся универсальными. Мы наблюдаем этот тренд во всех видах недвижимости. Есть примеры, когда мы видим, что обычные общежития превращаются в современные кемпинги. Мне кажется, в Сургуте что-то подобное родится. В эволюции спортивной недвижимости тоже самое: переход от древней арены до многофункционального стадиона».
Ольга Рогулина, начальник отдела страхования ответственности Филиал СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге», затронула вопрос страхования в сфере коммерческой недвижимости: «Страхование неразрывно связано с бизнесом и объектами коммерческой недвижимости. Это самый эффективный способ защиты рисков собственников и арендаторов торговых центров. Сегодня страхование пытается подстраиваться под новые тенденции. То есть меняются страховые продукты, меняется механизм взаимодействия между участниками коммерческой недвижимости и страховыми компаниями. К примеру, уже реализована возможность страхования ответственности арендаторов онлайн. Также хотелось бы уделить внимание самым распространенным ошибкам собственников. К ним можно отнести следующие: нет четкого разграничения полномочий между собственником и арендатором (УК), договор аренды не содержит пункт о страховании арендаторов, в полисе не застрахованы риски подрядных организаций, отсутствие страховой защиты объекта, собственник страхует свои риски на маленькие лимиты ответственности».
Модератором сессии выступила Наталья Афанасова, коммерческий директор Sawatzky Property Management.
Вторая часть практической конференции – учебный блок «Почему технические ноу-хау – явление в России нечастое? Практика Европы, Москвы, Петербурга» осветила такие темы, как европейский и американский опыт внедрения инноваций и высоких технологий в строительстве и эксплуатации коммерческой недвижимости, отечественная практика актуального строительства и управления, разбор рентабельных инновационных внедрений, сопоставление консервативного и инновационного подходов к строительству и эксплуатации в российских реалиях, основы экономики модернизации бизнеса.
Учебный блок провел Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Валерий отметил, что: «Рынок коммерческой недвижимости в России – явление достаточно молодое по западным меркам. Нашему рынку от 25 до 30 лет. Но, мне кажется, это достаточно оптимистичные оценки. Нашему сформировавшемуся рынку не более 20 лет, в отличие, к примеру, от Азии или США, которые насчитывают более 50 или 70 лет. Безусловно, опыт, который они накопили за такой длительный период времени, применяется и в нашей стране. Про конкретные технологии в России говорить сложно, потому что рынок в нашей стране информационно закрыт. Даже если они есть, о них прямо не говорится. Рынок у нас привык выставлять сертификацию, которую компании получают. Нужно сказать, что моду на внедрение «высоких» технологий ввел «Технополис», потому что они из Финляндии перенесли на наш опыт технологии, которые там широко распространены. Арендаторы этого бизнес-центра поняли, что это здорово, и пошла молва. Другие девелоперы стали использовать такие технологии в коммерческих зданиях. Понятно почему «Газпром нефть» сделал свое здание высокотехнологичным – это тот самый запрос конечного пользователя. Собственно, если бы этого запроса не было, не факт, что это здание стало бы высокотехнологичным. С торговыми центрами история сложнее, потому что во всем мире они строятся по понятному формату – отличительная особенность – у них мало окон. Огромное количество ресурсов уходит на освещение, так как в магазине должно быть много света. В жарких странах крышу делают прозрачной на последнем этаже и пытаются свет спустить до первого этажа. Итальянцы даже проводили исследование, которое показало, что конвертация в покупку в магазинах, освещаемых естественным светом, выше, чем в магазинах, которые освещается за счет электричества. Но там климат позволяет это делать. Возвращаясь к нашим реалиях, самое технологичное здание у нас – «Лахта-центр». Это правда. Одна из главных причин – его проектировали нью-йоркские специалисты».
Практическая конференция «SMART-управление коммерческой недвижимостью: лаборатория интеллектуальных решений» состоялась при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Организаторы мероприятия - PROEstate Events и учебный центр Academy of Real Estate (ARE).
Партнерами выступили компания ODIN, Pro.rent, страховая компания «Ингосстрах». Официальная площадка мероприятия – бизнес-центр «Пономарев Центр».
Информационные партнеры: «Строительный эксперт», BSN.ru, Arendator.ru, «Бизнес аренда», Tatre.tu, BN.ru, журнал «Точка опоры», Restate.ru.
PROEstate Events – профессиональный организатор и оператор деловых мероприятий в сфере недвижимости, официальный партнер Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Контакты
Валерия Левина 8 (495) 651-61-05, доб. 308 pr.manager@proestate.ru