20 октября в Москве состоялась VI ежегодная практическая конференция «Управление бизнес-центром», в которой приняли участие девелоперы объектов офисной недвижимости и представители управляющих компаний из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Казани, Самары, Саратова, Владивостока, Ростов-на-Дону, Кирова и Баку. Организатор мероприятия – учебный центр Academy of Real Estate (ARE), оператор – PROEstate Events.
Программа конференции состояла из трех частей. В первой части «Принципы игры на повышение» эксперты обсуждали современные подходы в сфере управления бизнес-центрами, а также делились практическим опытом по увеличению их доходности.
Михаил Поворов, заместитель генерального директора по развитию ГК «Р7 Групп» рассказал о прогрессивной модели property-менеджмента на примере БЦ «Северная Башня» (ММДЦ «Москва-Сити»). По его словам, будущее за той моделью, при которой собственник полностью передает объект партнеру, который умеет комплексно решать проблему увеличения дохода, включая привлечение финансирования.
[caption id="attachment_11081" align="alignnone" width="584"]
Михаил Поворов, заместитель генерального директора по развитию ГК «Р7 Групп»[/caption]
«Самая главная цель собственника – постоянный рост доходности объекта, – считает Михаил Поворов. – Каждый собственник решает эту задачу по-своему: управляет самостоятельно или часть функций передает на аутсорсинг. Однако добиться главной цели можно только одним способом: доверить объект профессиональной УК. Если объектом управляет несколько компаний, то все они, конкурируя друг с другом, в первую очередь преследуют свои цели и задачи, которые не всегда соответствуют целям и задачам собственника. В БЦ «Северная Башня», которой управляет ГК «Р7 Групп», уровень вакансии составляет всего 5% (в среднем по рынку в бизнес-центрах класса «А» это показатель равен 19,2%), а уровень удовлетворенности работой управляющей компании – 97%».
Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci поделился аналитикой и рассказал, как чувствует себя офисный сегмент сегодня. Эксперт сообщил, что объем ввода новых офисных площадей в III квартале 2017 года был самым низким за последние 5 лет – 61 тыс. кв. м. Совокупный объем введенных офисных площадей снизился на 33% по сравнению с III кварталом 2016 года. (91 тыс. кв. м). Для сравнения: в рекордном III квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 455 тыс. кв. м. За 9 месяцев 2017 года на рынок вышло всего 180 тыс. кв. м новых офисных помещений, что на 19% меньше по сравнению с III кварталом 2016 года (222 тыс. кв. м). По словам Дмитрия Жидкова, ключевые проблемы рынка заключаются в отсутствии нового предложения и росте сделок по пересмотру условий, как с точки зрения их финансовой части, так и с точки зрения объёма занимаемых площадей.
[caption id="attachment_11082" align="alignnone" width="584"]
Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci[/caption]
Как сделать успешным объект в условиях кризиса при полном отсутствии спроса? Практический кейс на эту тему представила Наталья Никитина, руководитель отдела аренды Бизнес Парка К2: «Идея smart офиса или небольшой нарезки – это то, что позволило нам стартовать в ужасном рынке и заполнить объект за 9 месяцев. Площадь таких офисов – от 10 до 35 кв. м, стоимость – от 800 рублей в сутки или 25 000 рублей в месяц. Такой офис открыт 24 часа в сутки семь дней в неделю. Среди удобств – переговорная, лаундж-зона, кухня и WI-FI. В стоимость включены коммунальные платежи, юридический адрес, уборка и парковка. Это очень удобно – приходи и работай. Можно заключиться всего на один месяц. Ротация у нас происходит ежемесячно. Средний срок аренды – 11 месяцев».
[caption id="attachment_11084" align="alignnone" width="584"]
Наталья Никитина, руководитель отдела аренды Бизнес Парка К2[/caption]
В ходе конференции эксперты наметили тенденцию, что в ближайшее 10 лет множество зданий бизнес-центров столкнется с необходимостью изменений. "В ближайшие 2-3 года грядет реновация большого количества бизнес-центров и отдельных офисов, – уверен Андрей Хазов, управляющий директор и основатель компании FORT Project. По его словам, в первую очередь это касается офисных зданий класса «С», бывших НИИ и промышленных объектов. Класс "С" будет стремиться преобразоваться в класс «B», а объекты класса «A» будут совершенствоваться с точки зрения качества. Также эксперт отметил важность тенденции, связанной с автоматизацией процессов и внедрением сервисной модели управления в сегменте офисной недвижимости. По его словам, с каждым годом внедрение digital-технологий становится доступнее, а их эффективность только увеличивается.
[caption id="attachment_11085" align="alignnone" width="584"]
Андрей Хазов, управляющий директор и основатель компании FORT Project[/caption]
Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН» во второй части конференции «Современные практики «ручного управления» призвал собственников анализировать готовность своего объекта, прежде чем внедрять сервисную модель. «Наши основные конкуренты – это не компании, а журнал заявок или в лучшем случае Exсel, – говорит Денис Иванов. – Прежде чем переходить к инновациям, задайте вопрос: ориентирован ли ваш объект на резидента? Грубо говоря, сначала нужно починить лифт, а после задумываться о digital или agile. Распространенная ошибка – начинать с разработки мобильного приложения. Мобильное приложение в пирамиде услуг сервисной компании является конечной точкой».
[caption id="attachment_11086" align="alignnone" width="584"]
Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН»[/caption]
Сегодня выигрывают те собственники и УК, которые создают объекты lifestyle и четко знают потребности своих арендаторов. «До кризиса никому не было дела до того, как живет арендатор, – вспомнил Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia. – Когда спрос упал, то собственникам и УК пришлось задуматься о потребностях конечного пользователя. Благодаря этому рынок управления недвижимостью вырос до профессионального уровня. Тренд последних лет – это переход от модели b2b к b2c, создание объектов lifestyle. Такие бизнес-центры отличаются продуманной до мелочей концепцией, гармоничным взаимодействием с окружающей средой, высокоразвитой инфраструктурой и сервисом, а самое главное - знанием потребностей своих арендаторов». Эксперт рекомендует изучать резидентов не только с точки зрения бизнеса, но и с точки зрения гендерной и возрастной принадлежности, а также постоянно получать обратную связь от арендаторов путем различных опросов или анкетирования.
[caption id="attachment_11087" align="alignnone" width="584"]
Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia[/caption]
Третья часть конференции была посвящена коворкингам. Анна Воробьева, директор Департамента офисной недвижимости ILM, руководитель проекта AMO.ru привела краткую статистику и рассказала о перспективах развития такого формата в РФ. "В России существует около 380 коворкингов, из них 130 расположены в Москве", – поделилась цифрами Анна Воробьева. – Основные резиденты – это не просто фрилансеры, а проектные команды крупных компаний. Перспективы формата будут зависеть от спроса, который формируется в зависимости от задач бизнеса. Активный спрос и развитие получают тематические коворкинги, которые объединяются в профессиональные сообщества. Например: «Цех», «Ключ», «Мама работает». Если первая волна коворкингов была связана с оптимизацией расходов, то сейчас идет формирование концепций и форматов. Успешными также будут сетевые коворкинги, рассчитанные минимум на 50 человек. Сейчас мы наблюдаем запросы компаний минимум на 2 тыс. кв. м. Максимальная заполняемость наблюдается у коворкингов со смешанной планировкой».
[caption id="attachment_11088" align="alignnone" width="584"]
Анна Воробьева, директор Департамента офисной недвижимости ILM, руководитель проекта AMO.ru[/caption]
Михаил Комаров, генеральный директор сети коворкингов «Рабочая Станция» в ходе дискуссии сообщил, что не верит в перспективу специализации коворкингов, однако согласился с тенденцией по укрупнению клиентов и площадок.
«Коворкинги очень привлекательны для БЦ, поскольку платят больше, чем стандартные арендаторы, – отметила Татьяна Шараева, управляющий партнер премиального бизнес-пространства Meeting Point. – Это самый «сладкий» арендатор, потому что, как правило, контракты заключаются на процент от оборота. Оборот успешного коворкинга таков, что он платит собственнику выше стоимости обычной арендной ставки».
[caption id="attachment_11090" align="alignnone" width="584"]
Татьяна Шараева, управляющий партнер премиального бизнес-пространства Meeting Point[/caption]
В ходе конференции также выступили Анастасия Кременчук, директор по развитию, главный редактор Arendator.ru; Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse; Елена Ефремова, операционный директор департамента управления недвижимостью компании JLL; Наталья Афанасова, коммерческий директор Sawatzky Property Management; Вадим Журдан, управляющий партнер Today®; Олег Захаров, директор по развитию бизнеса SVN Eastward Property Management; Семен Юрченко, партнер, руководитель департамента «Управления недвижимостью» Cushman & Wakefield; Евгений Овчинников, директор по управлению недвижимостью Workki, Юрий Синодов, аналитик сети коворкингов #tceh и Роман Федоров, генеральный директор «Коворкинг 14» /ООО «Рабочее Пространство».
В заключении мероприятия, между ведущими представителями коворкинг-сектора состоялся мозговой штурм, в результате которого Татьяной Шараевой, Михаилом Комаровым и Евгением Овчинниковым было принято решение выступить с инициативой создания официальной классификации коворкингов, а для создания специальной экспертной комиссии по данному вопросу привлечь «Большую пятерку» консультантов.
Конференция прошла при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и Ассоциации инвесторов Москвы. Стратегический партнер – управляющая компания «Р7 Групп», партнеры – Деликатный переезд, ODIN, Fort project. Официальная площадка мероприятия – БЦ «Северная Башня».